Del régimen de la propiedad por pisos o
locales
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los
elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el
de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen
situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de
los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la
cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder
separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación
que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario pro indiviso sobre un
piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la pro indivisión no haya
sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales
describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos, al que se
asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con
que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en
las que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que
corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al
iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o
por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y
ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino
del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone
sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización
de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los
estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que
obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para
tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local, podrá modificar los
elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales
obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de
los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por
este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las
acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá
entablar contra él acción de cesación, que, en lo no previsto expresamente por este
artículo, se substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la
Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación
inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para
asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el
propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios
que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá
declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local
así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división
material para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación
de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los
titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la
fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción
a lo dispuesto en el artículo 5.º, sin alteración de las cuotas restantes.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local
e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por
quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para
la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido
en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos
en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en
el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente
anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código
Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y
5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los
créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para
el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de
los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente
afecto al cumplimento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el
pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con
la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta
obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de
siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con
el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de
participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a
la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al
cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato
de seguro que cubra los daños causados en la finca, o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas
y daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio
en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y
notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos
jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de
anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con
diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con
el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el
nuevo titular, sin perjuio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 hayan tenido
conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o
por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte
notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se
reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales,
sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios,
de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y
seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los
interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la
Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras
de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en
los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos
generales.
Artículo 11
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y
seguri-dad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar
innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no
resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas
de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento
expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar
en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de
las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo
y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo
que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en
la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular
o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros
órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante
elección, o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro
del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El
Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en
su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el
plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su
nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así
como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta
de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán
ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos
separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en
una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador
podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con
cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario,
el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un
edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo
398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los
pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20
c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general
para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio
común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por
el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes
propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo la asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se
entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando
se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o
notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán
derecho de voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de
voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos
de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al
año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de
éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su
defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar,
día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria
contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las
deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan
los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie
y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá
escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al
Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se
celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria,
la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin
sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese
transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada,
conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días
naturales siguientes a la junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con
una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando
menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible
para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La junta podrá reunirse
válidamente aún sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad
de los propietarios y así lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes
normas:
1.ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los
acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá
el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de
elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá
igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como
el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten
el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de
la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia
por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo
de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
2.ª La instalación de las infraestructuras comunes para el
acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27
de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas
comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,
podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de
participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o
adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente
en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a
los servicios de telecomunicaciones o las adaptaciones realizadas en las preexistentes,
podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la
consideración a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3.ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las
cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del
valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes
siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables
ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal
general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la
comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la
propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que
no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y
los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los
acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad
de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial
de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de
la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que
se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo
por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los
Estatutos en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho
plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del
demandante oída la comunidad de propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un
libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que
la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre
su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos,
así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas
de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello
fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que
hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de
participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde
su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios, de acuerdo
con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma
exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor
y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se
encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse
antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la
subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las
reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los
titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan
de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de
ellas al Presidente, o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar
los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del
artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y
forma determinados por la Junta. En caso contrarío, el Presidente o el Administrador, si
así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la
comunidad de propietarios por quien actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno
del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados
en la forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al
Juez del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación mediante
abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se
acompañará la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el caso
de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda, y sin
perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado
conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá
al demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo
ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones
por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El
requerimiento deberá efectuarse en el domicilio en España, previamente designado por el
deudor, o en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no
pagar ni comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra él
ejecución según lo previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se
opusiere a la demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución, que
proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por la cantidad
adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de
las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya utilizado la vía
notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán
pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la
devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el
interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto
como lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y se archivarán
las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el
número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago,
en todo o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición,
seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del momento de la citación para
juicio oral. No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo
preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los
intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de
que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo prestando aval
bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente
al pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita haber pagado
o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma
que reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse
el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente
desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportará
las costas causadas a su instancia y las comunes por la mitad La condena en costas
incluirá los honorarios del Abogado y del Procurador de la parte vencedora, si hubiere
utilizado los servicios profesionales de los mismos en demanda o contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad
de retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación
de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los trámites que le hayan
precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad
con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación
mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con
arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite
sí el demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad
líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas venidas, se tendrá por desierto el recurso si durante
su tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su misma
índole vayan venciendo.
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo
requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada
propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le
corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si
acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas
con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado
anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las
costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se
estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100
del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho
coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias. |